Эксклюзивном интервью с ведущим адвокатом Савченко Владимиром Васильевичем

«Действительно ли мы обязаны платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома?» и «Кто их придумал?» эти и много других вопросов с эксклюзивном интервью с ведущим адвокатом Савченко Владимиром Васильевичем.

Проблема капитального ремонта жилого фонда на сегодняшний день очень актуальна, но возникла она на самом деле уже довольно давно. Принятым в 2005 году Жилищным кодексом РФ изначально была установлена обязанность собственников нести бремя капитального ремонта многоквартирных домов, но граждане не спешили с решениями вводить плату на капитальный ремонт. Время шло, многоквартирные дома продолжали ветшать, а граждане предпочитали не обременять себя дополнительными тратами. Насколько справедливо перекладывание с «плеч» государства на «плечи» частных собственников данных расходов? В гражданском праве довольно давно закреплен принцип «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Так что можно сказать, что и перекладывания никакого нет, есть приведение ситуации в соответствие с давно сложившимися правовыми принципами. Ведь к гражданам, живущим в частном секторе в деревнях и селах никто и не думал приходить с предложением бесплатного ремонта от государства... На самом деле основная проблема вопроса заключается не в том, чтобы платить или не платить, а в том насколько эффективно уплаченные денежные средства будут расходоваться. Давайте попробуем разобраться, что же преподнес нам законодатель, внеся в 2012 году изменения в Жилищный кодекс РФ. Владимир Васильевич, почему граждане обязаны платить взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Савченко В.В.: Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт установлена положениями Жилищного кодекса РФ. До декабря 2012 года вводить или нет плату на капитальный ремонт, в каком размере ее вводить, решало общее собрание собственников помещений в доме. Внесенными в Жилищный кодекс Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ изменениями вопрос о необходимости уплаты взносов решен на федеральном уровне. Таким образом, уплата взносов стала обязательной независимо от желания собственников. Обязаны ли наниматели жилых помещений уплачивать взносы на капитальный ремонт? Савченко В.В.: Нет, это бремя закон возлагает только на собственников помещений в многоквартирном доме. Причем собственников не только жилых помещений. Так если в Вашем доме имеется магазин или ателье, то собственник занимаемых ими помещений, будь то гражданин или юридическое лицо, также обязаны платить взносы на капитальный ремонт.

Существуют ли исключения из обязанности уплаты взносов?

Савченко В.В.: Законодательно установлены следующие исключения из обязанности собственников по уплате взносов: — взносы не уплачиваются на капитальный ремонт многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу; — в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом — уплата взносов может быть приостановлена по достижении минимального размера фонда капитального ремонта, если он установлен законом субъекта РФ; — если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, при соблюдении установленных законом условий.

Кто определяет размер взносов?

Савченко В.В.: Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества устанавливается органами государственной власти субъекта РФ. В Ханты-Мансийском автономном округе — Югра минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен Приказом Департамента ЖКК и энергетики Югры № 10-нп от 11.04.2014 г. на основании федеральных стандартов стоимости капитального ремонта жилья на 1 кв. метр общей площади для Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 21.02.2013 г. № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы», и методических рекомендаций Приказа 41-пр от 07.02.2014 Министерства строительства и ЖКХ РФ. Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный. При более внимательном изучении указанных документов становится очевидным, что законодатель в очередной раз совершил бросок из крайности в крайность, одномоментно перейдя от невмешательства в полномочия собственников по установлению или неустановлению платы за капитальный ремонт к полному отсутствию возможности каким-либо образом повлиять с их стороны на размер устанавливаемой платы.

Кто определяет перечень работ и услуг по капитальному ремонту?

Савченко В.В.: Такой перечень закреплен положениями Жилищного кодекса РФ и в определенных случаях может быть дополнен нормативным правовым актом субъекта РФ а также по решению собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое фонд капитального ремонта и как он формируется?

Савченко В.В.: Фонд капитального ремонта составляют взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. Фонд капитального ремонта может формироваться двумя способами: — перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете; — перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

В чем заключаются основные отличия способов формирования фонда капитального ремонта и кто определяет какой способ выбрать?

Савченко В.В.: В первом случае владельцем специального счета может быть: — товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ) или — осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Во втором случае формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора. Принципиальное различие этих двух способов формирования фонда капитального ремонта заключается в том, что в первом случае собственники помещений через ТСЖ или жилищный кооператив а также путем проведения общих собраний принимают участие во всей процедуре проведения капитального ремонта, самостоятельно его контролируют, во втором случае роль собственников практически сводится к нулю, выбор подрядчика и проведение капитального ремонта становится прерогативой регионального оператора. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленный законом срок. Если в течение этого срока такое решение не было принято или выбранный собственниками способ формирования не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение в отношении данного дома о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Законодательно предусмотрено, что способ формирования фонда может быть изменен в любое время по решению собственников помещение многоквартирного дома.

Кто такой региональный оператор?

Савченко В.В.: Региональный оператор это юридическое лицо в форме фонда. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации. В субъекте может быть создано несколько региональных операторов. Функциями регионального оператора являются: — аккумулирование взносов на капитальный ремонт; — открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам; — осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, — финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в пределах средств фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

Вот мы и подошли к одному из основных вопросов капитального ремонта многоквартирных жилых домов — какой способ формирования фонда выбрать?

Савченко В.В.: Законодатель установил ряд немаловажных положений, направленных на защиту интересов собственников при выборе способа накопления формирования фонда на счету регионального оператора. Среди них и субсидиарная ответственность субъекта РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств перед собственниками и контроль за его деятельностью со стороны органа исполнительной власти субъекта РФ и обязательный аудит, но все эти положения практически нивелируются одним немаловажным фактом — федеральный закон не установил как региональный оператор будет выбирать подрядчика по капитальному ремонту. Казалось бы, ответ очевиден — на конкурсной основе. Но закон то не обязывает этот самый конкурс проводить. Да и конкурс не является панацеей. Достаточно вспомнить, что все государственные или муниципальные закупки осуществляются на конкурсной основе, а качество ремонта дорог, например, по прежнему оставляет желать лучшего. И этот пример не единственный. Немаловажным является и такой момент, что при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора он обладает полномочиями перераспределения накопленных денег и кто сколько получит в итоге для проведения ремонта определяют уже региональные власти. В общем, вспоминается поговорка: «хочешь сделать хорошо? — сделай это сам!». Формирование фонда на счете ТСЖ или жилищного кооператива, как уже было сказано выше, позволяет собственнику осуществлять контроль над всем процессом проведения капитального ремонта, от выбора подрядчика и объема работ до приемки его результатов, в том числе и промежуточных. Но при выборе данного способа собственникам необходимо учитывать, что на их плечи напрямую ложатся риски недобросовестности как самого ТСЖ или жилищного кооператива, так и нанятых подрядчиков. Кроме того, собственникам необходимо будет тратить силы и время, разбираясь в хитросплетениях деятельности строительных организаций. Российские граждане и без того вынуждены решая повседневные вопросы сталкиваться с массой бюрократических препон и проволочек, где же еще взять силы на такой специфичный и непростой вопрос как капитальный ремонт многоквартирного дома? Государство также не спешит помочь собственникам обрести самостоятельность в формировании фонда на счете ТСЖ или кооператива, услужливо предлагая и рекламируя регионального оператора, вместо того, чтобы урегулировать рынок этих самых ТСЖ, кооперативов и подрядчиков, создать условия, при которых их недобросовестность станет если не невозможной, то, по крайней мере, экономически невыгодной.

Что если взносы не платить?

Савченко В.В.: Нет, никаких штрафов за неуплату не предусмотрено, но, тем не менее, простое бездействие и нежелание признавать необходимости уплаты взносов также не спасут. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, но не позднее, чем с 1 января 2014 года. Законом предусмотрено, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. В Югре собственники помещений должны были определится с выбором не позднее 30 июня 2014 года. Сроки прошли, обязанность наступила и, полагаю, соответствующий региональный оператор в рамках гражданского законодательства вправе обратиться за взысканием долга по уплате взноса с собственника-должника в судебном порядке. Напомню, что по закону, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт составляют фонд капитального ремонта. То есть, региональный оператор будет вправе требовать не только основной долг по вносам, но и проценты по нему и возмещение судебных издержек.

Что же вы посоветуете?

Савченко В.В.: Даже если меры по защите интересов собственников при самостоятельном формировании фонда законодатель напрямую не предусмотрел, это не значит, что их нет вовсе. Можно проводить экспертизу строительных смет у независимых экспертов, можно искать отзывы и обмениваться информацией о недобросовестных подрядчиках через Интернет, можно страховать свои риски и т.д. Важно помнить: никто не будет относиться к рублю бережнее, чем человек, который его заработал. А выбор уважаемые собственники в любом случае делать только вам.

Источник: http://4geo.ru/nizhnevartovsk/advokat-savchenko-v-vvedenie-del-v-sudah-/